Un copropriétaire a fermé sa loggia par une baie vitrée sans autorisation. Que peut-on faire ?
Les travaux entraînant une modification de l’aspect extérieur sont soumis à une double autorisation. D’une part une autorisation expresse et préalable de l’assemblée générale des copropriétaires, et d’autre part une autorisation du service de l’urbanisme de la Ville, étant précisé que certains secteurs sont soumis à l’accord de l’ABF (architecte des bâtiments de France).
L’assemblée générale s’est peut-être déjà prononcée sur les modalités de fermeture des loggias en donnant une autorisation générale aux copropriétaires, sous réserve de se conformer à un cahier des charges bien précis. Le copropriétaire qui entend réaliser ces travaux devra donc s’en assurer avant de débuter son installation, ou écrire au syndic afin de lui exposer son projet et obtenir une autorisation écrite de conformité de celui-ci aux conditions édictées par l’assemblée générale.
Si les conditions n’ont pas déjà fait l’objet d’un vote en assemblée générale, le copropriétaire devra écrire au syndic afin de lui demander d’inscrire à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale l’autorisation de réaliser ces travaux. Il devra illustrer sa demande à l’aide d’un schéma ou d’un plan, visant à éclairer les copropriétaires sur la nature exacte des travaux envisagés. Une fois que l’assemblée générale aura donné son autorisation, le copropriétaire demandeur pourra commencer ses travaux en veillant à se conformer exactement aux conditions édictées (nombre de vantaux, type d’ouvertures en coulissant ou à la française, couleur des menuiseries…). Si le copropriétaire procède à des travaux non conformes, il s’expose à l’obligation de déposer l’installation irrégulière.
Que se passe-t-il si un copropriétaire ferme sa loggia sans aucune autorisation ? Il est du rôle du syndic d’intervenir immédiatement afin de lui demander la remise en conformité, si nécessaire par le biais d’une procédure en référé, qui ne nécessite pas d’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires. Le copropriétaire peut obtempérer immédiatement, ou contester son obligation.
Les actions progressives que le syndic devra mettre en œuvre sont les suivantes :
*LRAR de mise en demeure de se mettre en conformité.
*Constat d’huissier et sommation par voie d’huissier.
*Assignation en référé avec demande de condamnation à une astreinte par jour de retard de non-exécution.
Il est en effet important pour le syndic de réagir rapidement dans un tel cas pour plusieurs raisons. D’une part car si un copropriétaire réalise des travaux non autorisés, d’autres risquent de les prendre pour modèle, plusieurs types de fermetures existeront et l’harmonie de la copropriété sera affectée. D’autre part si certains copropriétaires réalisent des travaux sans autorisation et sans être inquiétés, les autres copropriétaires ressentiront la chose comme une rupture d’égalité. En effet tous les copropriétaires doivent être placés à la même enseigne, et les règles doivent s’appliquer à tous de la même manière.
